부동산 공법이란

법은 크게 공법과 사법으로 구분할 수 있는데 공법은 수직관계, 그러니까 개인과 국가 간 또는 국가 기관 간의 공적인 규율을 의미하고 사법은 수평관계, 즉 사람과 사람간의 규율을 정한 것으로 사적 자치의 원리가 지배하는 것을 말한다.

 

 

이런 사법에는 민법이나 상법이 해당하고 공법에는 일반적으로 헌법, 형법, 민사소송법 등이 해당하며 이에 대한 이익의 침해가 발생하여 구제를 원할 경우 민사소송을 통해서 해결한다.

 

반면, 부동산을 국가가 규율하는 법을 부동산공법이라 하는데 여기에는 국계법(국토의 계획 및 이용에 관한 법률), 건축법, 주택법, 농지법, 산지법, 도시개발법, 공취법(공익사업을 위한 토지 등의 취득에 관한 법률) 등 세부 법률이 다양하게 존재하고 이익의 침해에 대한 구제는 행정소송법으로 해결한다.

 

내가 소유한 토지에 꽃을 심는다 해도 문제될 것은 없다. 하지만 해당 토지에 건물을 지으려고 한다면 문제는 달라진다. 이때는 건축법이나 주택에 따는 신고 내지는 허가를 받아야 지을 수 있다. 내 땅인데도 불구하고 내 맘대로 하지 못한다.

 

또한 건물을 짓는다 하더라도 내가 원하는 모양 또는 층수나 높이 등을 내 맘대로 하지 못할 수도 있다. 법에서 정한 건폐율이나 용적률에 맞게 지어야 하고 농사를 짓던 내 땅을 아무나 사지 못한다. 농지는 농취증이 있어야만 매수가 가능하기 때문이다.

 

게다가 지역 지구에 따라서 주택을 짓지 못하거나 공장을 지을 수 없을 수도 있다.내 땅인데도 말이다. 북한에서 살고 있는 것도 아니고 대한민국 자유주의 국가인데도 내 맘대로 내 땅에 건축하지를 못한다. 이렇게 국가가 개인의 부동산을 공적으로 규율하는 법을 정해 법에 따르도록 한 것이 부동산공법이다.

 

따라서 공인중개사 시험에도 부동산 공법과목을 배운다. 여기에는 국계법, 건축법, 주택법, 농지법, 도시 및 주거환경정비법, 도시개발법 등을 배우고 되고 실무에서도 공법을 알면 수익 증대에도 큰 도움이 된다. 

 

공법 공부를 해보면 처음엔 매우 어렵게 느껴진다. 그도 그럴 것이 용어도 생소하고 익숙하지 않는데다 과목도 많고 내용도 방대하고 암기해야할 것이 너무 많다. 그래서 공포의 법으로 불리다보니 수험생들 사이에선 공법으로 불리기도 한다.

 

재건축하거나 재개발을 하는 경우 관련 법률 역시 공법이다. 이를 잘 알면 부동산투자에 많은 도움이 된다. 따라서 경매에서도 경매에서도 공법을 간과할 수 없다.