부동산 경매에 대한 이해.

부동산경매란?

부동산은 재테크 수단으로 자리잡은지 오래다. 부동산을 대표한다면 무엇보다도 아파트를 떠올릴것이다. 

최근 몇 년간 저금리와 부동산 투자 광풍이 불어 영끌하면서까지 부동산에 투자하는 기이한 현상을 목격하기도 했다. 20~30대는 물론이거니와 직장인이든 누구든 실로 부동산투자의 광풍은 식을 줄 몰랐었다.

 

 

지난 정부에서는 주택 투기 수요를 잡겠다고 규제를 강화하다 결국엔 정권까지 내주는 사태를 빚기도 했다. 그 덕에 주택 투기 수요는 지식산업센터 투자 광풍으로 몰아쳤고 비아파트 상품에서 분양 당시 수 십대 일의 경쟁률에서 수분양자를 선택하기 위해 추첨제로 분양하는 웃지 못할 일까지도 생겨났었다.

 

그리고 이제 아파트든 지식산업센터든 인기몰이에 나섰던 분양 상품이 2~3년의 시간이 흘러 드디어 준공을 맞이하게 됐다. 그리고 정권은 바뀌었고 경기 상황 역시 분양 당시와는 다르게 깊은 한파가 몰아치고 있다.

 

결국엔 전매로 부동산을 처분하려고 버티다 못해 은행 대출을 받아 잔금을 치르고 소유권이전등기를 하면서 분양 받은 부동산에 진정한 소유자가 되고 임대를 놓으면서 월차임으로 원리금을 상환하게 된다. 

 

하지만 경기 위축과 고금리가 이어지면서 이자나 원금을 상환하지 못하게 되면 결국엔 은행은 제1순위 채권자로서 자신의 채권을 회수하기 위해 해당 부동산을 국가 공권력의 힘을 빌어 강제로 해당 부동산을 처분해 자기 재채권의 만족을 찾는다.

 

이와 같이 채무자(돈을 빌린 사람)가 약속한 채무변제 일까지 채무 상환을 하지 못하게 될 경우에 채권자(돈을 발려준 사람)는 빌려준 자기 돈을 회수하기 위해 법원에 강제집행을 신청함으로서 채무자가 돈을 빌릴 때 담보한 부동산을 강제로 매각하여 채권자가 자기 채권을 회수하는 수단을 말한다.

 

따라서 돈을 빌린 채무자나 채무자의 신용을 보증해주기 위해 제3자가 자기 부동산을 담보로 채무자의 보증을 서주는 물상보증인 소유의 부동산을 압류 및 환가하여 그 매각 대금으로 채권자의 채권 만족을 위해 경매를 행하게 된다.

 

과거에는 경매에 대한 부정적인 기류가 많았지만 지금은 경매가 대중화되었고 일반인들 조차 경매에 직접 참여하여 낙찰 받는 등 과거보다는 부동산 투자의 재테크의 한 방법으로 자리매김했다. 그럼에도 불구하고 아직까지도 경매에 대한 부정적인 생각을 하는 분들도 있다.

 

경매는 결국에 채무자와 채권자의 갈등을 해결해 주는 해결사의 측면으로 생각하면 매우 유익한 부동산 재테크가 될 수 있다.

 

채무자는 빌린 돈을 갚지 못해 빚의 스트레스에서 벗어나 자유를 얻고 채권자들은 순위에 따라서 전부 받을 수도 있고 일부 받거나 아예 한 푼도 받지 못할 수도 있지만 종국에는 낙찰자인 제3자가 채무 채권 관계를 해소해주는 좋은 방법이다. 또한 낙찰자 역시 부동산을 싸게 구입할 수 있어 채무자 채권자 낙찰자 모두에게 이득이 된다.

 

경매나 공매의 경우 부동산 판매가 목적이 아닌 채권자의 채권회수가 목적이기 때문에 부실 채권 회수 측면이 강하다고 할 수 있다. 따라서 경매를 하려는 사람에게는 법률적 금융적 및 실무적 측면의 폭 넓은 지식이 매우 중요하고 재산적 손실 방지를 위한 필수적인 지식을 갖추는 것도 중요하다고 할 수 있다.

 

경매는 누구에게나 평등하다.

 

경매는 경험이 많은 사람이든 초보자든 상관없이 누구에게나 평등하다. 오래된 경험 많은 사람이라고 해서 승률 100%의 낙찰을 장담할 수 없고 초보자라고 해서 100% 패찰을 하지 않는다. 또한 누구에게나 최저 매각가로 입찰에 참여할 수 있다.

 

또한 국가가 직접 판매 중개인으로 나서서 운영을 하기때문에 사인간의 거래에서 발생하는 거래 사기등이 존재하지 않는다.

 

또한 자금이 많아야지만 유리하거나 낙찰 받을 수 있는 것도 아니다. 적은 소액으로도 얼마든지 투자할 수 있고 점차 투자 규모를 키워나갈 수 있는 특징도 있다.

 

경매의 가격은 매수자가 결정한다.

일반적인 부동산거래는 매도인(공급자)과 매수인(수요자)이 만나 가격 결정을 확정하게 된다. 특히 매도인이 가격을 주도하는 시장인데 요즘처럼 경기 침체가 심해지고 부동산이 몰락할 정도가 되면 가격이 하락하게 되어 매수인 우위의 시장이 형성되곤 한다.

 

따라서 부동산 침체로 인한 거래량이 줄어들게 되면 저당권에 잡혀있는 부동산들이 경매 시장에 내몰릴 수 밖에 없어 경매시장은 활성화된다. 

 

즉, 일반 부동산시장과 경매시장은 반비례관계에 있게 되고 이런 경매시장에서 가격 결정권은 수요자(매수인)에게 있게 된다.

 

한 가지 잊지 말아야 할 점은 경매시장에 나오고 있는 물건의 가격은 6개월 전에 감정평가한 가격인 것을 감안하여 입찰해야 한다는 점이다. 그러므로 부동산시장에서 거래되는 가격을 관심을 가지고 지켜보는 것도 중요하다. 6개월 전 감정가보다 현 시점이 높을 수도 있지만 요즘과 같이 장기적인 부동산 침체로 깊은 한파가 불어 닥친 경우에는 오히려 6개월 전 감정가보다 낮을 수도 있다.