토지이용규제 확인하는 방법.

부동산은 토지와 토지위의 정착물을 일컬어 말한다. 토지위에 있는 정착물에는 여러가지가 있지만 대표적인 것이 건물이다. 그래서 우리가 흔히 부르는 부동산이라고 하면 토지와 그 위에 세워진 건물을 생각하게 된다.

 

그렇다면 내가 소유한 토지에 아무 건물이나 내가 원하는대로 지을 수 있을까? 그렇지 않다. 내 소유의 땅이라고 해서 내가 원하는대로 건물을 짓지 못한다. 국가에서 정해놓은 토지의 용도에 맞게 토지를 사용해야 하고 건물을 짓기 위해서는 땅의 크기에 맞는 건폐율과 용적률에 맞게 지어야 한다.

 

이러한 규제를 공법적 규제라고 하는데 이런 공법적 규제에서 가장 중요한 것은 해당 토지가 어떤 규제를 적용받고 있는지를 알아야 하는 점이다. 어떤 토지든 모든 토지에는 토지이용계획확인서가 존재하는데 이를 통해서 해당 토지의 규제 사항을 확인할 수 있다.

 

우선 토지이용계획확인서는 토지이음(구. 루리스)라는 사이트를 통해서 확인이 가능하다. 해당 사이트 주소는 다음과 같다.  https://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp

토지이음

 

위 링크를 클릭하고 들어가서 주소 검색탭에 토지이용계획 라디오버튼이 선택된 것을 확인한 후에 해당 필지의 지번을 적고 클릭하면 해당 토지의 토지이용계획이 출력된다.

 

필지란 지적공부에 등록하기 위한 최소의 단위로서 한 필지에는 한 개의 지번과 지목이 부여된다. 즉, 1필지 1지번으로서 한 개의 지번이 부여된 토지를 필지라고 말한다. 따라서 필지마다 필지의 속성이 모두 다르다. 즉 소유자가 다르고 소재지가 다르고 지목이 다르고 개별공시지가 등이 다르다.

 

지번은 본번과 부번으로 구성하는데 본번과 부번사이에는 "-" 표시로 연결하고 "의"라고 읽는다.

 

토지이용계획에는 소재지, 지목, 면적, ㎡당 개별공시지가, 지역지구등 지정여부, 확인도면, 지역지구 등 안에서의 행위제한내용과 그 설명을 확인할 수 있다.

 

지목이란 현재 토지가 사용되고 있는 주된 용도에 따라 토지 종류를 분류해 지적공부에 등록한 것으로서 세금부과 기준에 목적이 있다. 지목의 종류에는 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 28개의 지목이 있는데 이를 열거해 보면 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지ㆍ임야ㆍ광천지ㆍ염전ㆍ대(垈)ㆍ공장용지ㆍ학교용지ㆍ주차장ㆍ주유소용지ㆍ창고용지ㆍ도로ㆍ철도용지ㆍ제방(堤防)ㆍ하천ㆍ구거(溝渠)ㆍ유지(溜池)ㆍ양어장ㆍ수도용지ㆍ공원ㆍ체육용지ㆍ유원지ㆍ종교용지ㆍ사적지ㆍ묘지ㆍ잡종지가 있다.

 

지목은 지목의 첫 글자를 따서 표시하는데 주차장, 공장, 하천, 유원지는 두번째 글자를 따서 표현한다.  따라서 위 이미지에서 351-1장으로 표현된 부분은 지목이 공장용지임을 알려주고 있다.

 

면적은 수평면상의 면적을 ㎡로 표시한다. 예전부터 우리는 평 단위를 사용해서 ㎡로는 크기를 가늠하기 어렵다. 따라서 ㎡는 평으로 환산해서 이해하는 것이 어느정도 감을 잡을 수 있다. ㎡를 평으로 환산할때는 0.3025를 곱하면 된다. 그러므로 679x0.3025=205.3975평으로 공장용지로 205평이 사용중임을 알 수 있다.

 

지역지구 등 지정여부에서는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지역ㆍ지구와 다른 법령 등에 따른 지역ㆍ지구 등의 항목이 있는데 이를 통해서 해당 부지는 도시지역 중 자연녹지 지역에 속하는 토지임을 알 수 있다. 따라서 해당 토지에 개발행위를 하는 경우 조례가 정하는 자연녹지 규제에 맞춰서 개발을 해야 한다.

 

이를 구체적으로 알 수 있도록 행위제한내용 설명을 곁들여주고 있다.  해당 지역의 조례에 의하면 건폐율의 경우 20%이나 성장관리구역에 속하면 30%까지 허용을 해주고 용적률을 100%만큼 허용된다. 행위가능여부 탭을 클릭하면 해당 부지에서 가능한 건축물의 시설물을 확인할 수 있다. 또한 건축을 위한 도로의 조건까지 확인할 수 있도록 안내해주고 있다.

 

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」외의 다른 법률에서 정하는 사항은 다른 법령 등에 따른 지역ㆍ지구 등에서 확인할 수 있는데 예를 들면 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률, 수도권정비계획법, 산지법, 농지법 등이 여기에 표시된다.

 

 

토지이용계획에서는 공시지가에 대한 정보도 확인 할 수 있다. 공시지가에는 개별공시지가 외에도 표준지공시지가가 있다. 표준지공시지가는 국토교통부장관이 국내 전체 토지중에서 약 50만 필지를 선정해 표준지로서의 가격을 표시하는 것으로서 이는 보상금 책정의 기준이 되고 개별공시지가의 산정 기준으로 사용된다.

 

반면 개별공시지가는 시장ㆍ군수ㆍ 구청장이 표준지와 비교하여 개별토지의 가격을 산정하는 것으로 세금(양도세, 상속세, 취득세 등)이나 공과금ㆍ 부담금 등의 기준으로 사용된다.

 

이를 쉽게  이해하려면 표준지공시지가는 받는 기준, 개별공시지가는 내는 기준으로 이해하면 편한다.