부동산 경매 권리분석에 대해.

부동산 경매에 있어서 권리분석이란 매우 중요한 과정입니다. 경매과정에서 입찰을 준비중인 자가 사전에 공신력을 갖춘 공적인 문서를 통해 입찰에 참여하려는 경매물건에 대해 모든 권리를 민법적, 공법적으로 분석하여 파악함으로서 입찰에 참여 여부를 판단할 수 있는 매우 중요한 과정이라고 할 수 있습니다.

 

권리분석을 함에 있어 기본적으로 살펴야할 공적인 문서에는 건축물대장, 등기사항전부증명서, 토지대장, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 등을 말합니다.

 

이런 문서 등을 참조하여 낙찰자 입장에서 말소기준권리를 찾아 소멸될 권리와 인수할 권리 등을 파악해야 하며 또한 공법적인 리스크 등을 찾아냄은 물론 내가 원하는 경매 목표를 실현 할 수 있는지를 잘 파악하는 단계라고 할 수 있습니다.

 

경매를 하는 이유는 다양하지만 대개의 경우 싸게 부동산을 구매하기 위한 경우가 많지만 여기에서 더 나아가 내가 팔 때를 생각해야 합니다. 누구나 경매로 낙찰을 받을 순 있지만 문제는 팔때 어떻게 팔 것인지 출구 전략 또한 세워야 합니다.

이를 위해서는 정말 많은 공부가 필요하며 많은 관심을 가지고 있어야 할 것입니다.

 

우리나라 경매 법원에서는 인수주의와 소멸주의를 채택하고 있습니다. 최선순위 설정등기라고 명칭하는 말소기준권리를 찾아 인수와 말소를 결정합니다. 또한 임차인의 경우에는 대항력 유무와 배당요구 유무에 따라서 최고가매수인이 낙찰대금 외에 추가로 지출될 금액이 있는지 등의 여부를 살피는 과정이기도 합니다.

 

그러므로 부동산 경매를 하기 위해서는 권리분석을 잘 해야 하고 권리분석을 위해서는 다양한 공부와 현장 경험이 뒷받침되어야 합니다.

 

권리분석을 위해서는 경매절차 및 보존처분 등을 다루는 민사집행법, 민사특별법인 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법, 민법상의 물권 및 채권, 부동산등기법, 부동산 공법 등을 심도있게 공부해야 하며 또한 관심있는 물건에 대해서는 수시로 현장 임장을 통해 문서상 파악이 안되는 물건상의 문제점 등을 파악하고 부동산을 통해서 매매시세와 임대시세 등을 파악해야 합니다.

 

현장 임장을 통해서 현재 가치와 미래가치 등을 파악하고 최근 비슷한 물건의 매매 사례 등을 수집하고 해당 물건에 대한 다양한 정보등을 취득해서 내가 어느 가격에 입찰할지를 가늠해야 합니다.

 

이런 권리분석과 물건 분석을 통해서 내가 입찰하려는 물건에 대한 입찰 여부를 확정하고 어느 가격대에 입찰하여야 하는지 등을 분석하여 옥석인지 애물단지가 될지를 가려야 합니다.

 

따라서 이런 임장활동을 게을리 해서는 안되며 즐긴다는 마음을 가지고 임해야 합니다. 경매사이트에서 경매물건 등을 접하다 보면 정말 다양한 종류의 물건과 분석이 쉬운 물건, 어려운 물건, 전혀 모르겠다는 물건 등 다양한 물건을 접할 수 있습니다. 

 

처음부터 어렵고 위험한 물건은 피하고 쉽게 분석이 가능한 물건 부터 권리분석을 함으로써 경매 낙찰을 받고 수익을 내서 팔수 있다면 보다 재미있는 경매를 즐길 수 있을 것입니다.