임의경매와 강제경매

채무자가 채권 변제기가 도래했음에도 불구하고 채무변제를 하지 않을 경우 집행권원이 있는 채권자 혹은 담보물권자가 채권 회수를 목적으로 법원에 채무자의 부동산에 대하여 매각을 신청하는 경우에 채권의 성격에 따라서 경매는 임의경매 혹은 강제경매로 분류된다.

 

임의경매는 담보권실행을 위한 경매를 말한다. 즉 채무자가 은행에서 돈을 빌릴 때 은행에서는 해당 부동산을 담보로 하여 돈을 빌려주면서 해당 부동산에 저당권이나 근저당권을 설정하게 되고 채무자의 채무 불이행으로 인해 은행인 채권자가 채권회수를 할 때 법원에 경매를 신청해서 채권회수를 하는 것을 말한다.

 

보통 3개월 이자가 연체되면 은행에서는 해당 채권을 부실채권으로 분류하고 채무자의 부동산에 대해서 임의경매를 신청하게 된다.

 

임의경매는 전세권에 의해서도 실행이 가능한데 이를 위해서는 건물의 일부가 아닌 전체에 대해서 전세권이 설정된 경우 전세권에 기한 경매 신청이 가능하다. 예를 들면 3층 다가구주택에서 3개층 모두에 전세권이 설정된 경우나 4층 다세대 주택에서 3층 전체에 전세권이 설정된 경우다.

 

담보권실행을 위한 경매에서 담보권의 종류에는 저당권, 근저당권, 전세권, 담보가등기가 있다.

 

강제경매는 집행권원에 의한 경매신청을 말한다. 즉 채무자가 채권자에게 신용을 담보로 금전을 차용하면서 채무불이행이 되는 경우 채권자는 집행권원을 가지고 경매 신청하는 것을 말한다. 이러한 집행(압류)권원 종류에는 확정된 이행판결, 지급명령, 화해조서, 조정조서, 금전소비대차공정증서, 약속어음공정증서 등이 있다.

 

공증(공정증서)의 경우 판결문과 같은 효력이 있어 곧바로 채무자의 부동산에 대하여 강제경매를 신청할 수 있다.

 

따라서 금전을 빌려줄 경우에는 공증사무실에서 공증을 받는 것이 매우 중요하다. 이런 조치 없이 금전을 빌려줄 경우에는 받을 수 없을 것으로 생각하고 빌리는 사람과의 인간관계를 생각해서 빌려주기보다는 주는 것이 낫다.

 

임의경매는 이런 집행권원이 필요치 않고 바로 경매를 신청할 수 있지만 강제경매의 경우에는 반드시 집행권원이 있어야 채무자 소유의 부동산에 가압류 후 본안 소송을 통해서 승소한 판결문을 가지고 법원에 경매를 신청할 수 있다.따라서 경매신청하기까지 많은 시간이 필요하다.

 

2023년 1월 5일을 기준으로 투기과열지구 이상의 규제지역에서 용산, 강남, 서초, 송파 지역의 경우 재건축단지에서 조합설립인가 이후에는 해당 재건축 정비구역의 조합원 지위의 양도·양수가 금지되어 있다. 따라서 일반 매매로 조합원 지위를 취득할 수 없다.

 

그러나 도정법 시행령 제37조의5항에 국가·지자체 및 주택법 시행령 제71조제1호 각 목의 금융기관에 대한 채무 불이행으로 재개발사업·재건축사업의 토지나 건물이 경공매 되는 경우에는 예외규정을 두고 있다.

 

여기서 말하는 금융기관에 대한 채무불이행은 임의경매를 뜻하는 것으로 해당 지역에서 경매로 재건축 정비구역의 부동산을 낙찰받아 조합원의 지위를 취득할 수 있다. 하지만 반대로 강제경매로 부동산을 취득하는 경우에는 조합원의 지위는 양도·양수하지 못함을 유의해야 한다.