소멸하는 권리와 인수되는 권리

부동산 경매에서 중요한 부분을 차지하는 권리분석 시 중요하게 볼 부분이 소멸하는 권리와 인수되는 권리를 찾아야 한다. 소멸하는 권리는 소명하기 때문에 말소기준 권리만 찾을 수 있으면 별 걱정을 하지 않아도 된다. 말소기준 권리 찾는 거 역시 누워서 식은 죽 먹기다. 하지만 인수되는 권리가 있으니 이는 반드시 걸러내야 한다.

 

 

등기부상 권리로서 말소기준권리 이후에 등기된 권리는 모두 소멸한다. 따라서 말소기준권리만 찾으면된다. 이 또한 우리가 찾을 필요도 없다. 경매 유료사이트에서는 모두 정보를 제공해준다. 하지만 경매정보 사이트를 이용하지 않는다면 반드시 말소기준권리를 찾아야 한다.

 

말소기준권리에는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 선순위 전세권이 해당한다. 이러한 권리들중에서 가장 빠른 권리 보다 늦은 후순위 근저당, 가처분, 가압류, 압류, 소유권이전청구권가등기 등은 모두 소멸하게 된다.

 

하지만 혹시라도 등기부상에 후순위 예고등기가 있다면 이는 후순위 임에도 불구하고 소멸하지 않고 낙찰자가 인수해야 한다. 선순위에 있으면 당연히 인수대상이다.  다시 말하면 예고등기는 말소기준권리에 상관없이 항상 인수해야 한다.

예고등기는 폐지되었기 때문에 등기부에서 흔히 보기 어려운 경우이지만 혹시라도 오래된 물건의 경매에서 예고등기가 보인다면 한 번쯤 짚고 넘어가야 한다.

 

또한 토지인도청구권보전을 위한 건물에 대한 처분금지 가처분의 경우에도 후순위라 하더라도 소멸되지 않고 낙찰자 인수대상이다. 

 

 

등기부에 공시되지 않는 권리 중에서 유치권과 법정지상권의 경우에도 낙찰자가 인수해야 한다.  유료경매 사이트에서는 유치권 성립 여지 있다거나 법정지상권 성립 여지 있다는 등의 주의를 주고 있으므로 이런 경우에는  반드시 해당 권리가 성립하는지를 잘 따져야 한다.

 

순위보전을 위한 가등기 이후 본등기 사이에 이루어진 등기는 소멸하게 된다. 그러므로 순위보전 가등기가 등기된 물건을 사는 것은 금지사항이다. 순위보전가등기는 추후에 본등기를 하겠다고 가등기를 한 것으로 본등기를 하게 되면 본등기의 순위는 가등기 순위를 갖게 되고 그 이후에 소유권이전등기한 소유자는 소유권을 상실하는 엄청난 일이 벌어지게 된다. 

 

또한 주택이나 상가임대차보호법에서 대항요건을 갖추고 확정일자를 부여받은 경우 해당권리는 채권이지만 물권화되어 물권처럼 다루어지게 된다. 따라서 다른 채권자에 비해서 우선변제권을 가지게 된다.

 

말소기준권리보다 임차권이 대항요건을 갖추상태에서 대항력이 있다면 임차인의 보증금은 매수인이 인수해야 한다. 즉 매수인이 보증금을 내줘야 하는 것이다. 하지만 후순위에 있다면 이는 소멸대상이다.

 

임차인이 주민등록이나 사업자등록을 하고 주택이나 사업장의 인도를 받은 상태를 대항요건을 갖췄다고 하며 이 상태에서 전입신고나 사업자등록을 마친 상태가 말소기준권리 보다 늦은 상태라면 이는 대항력이 없게 된다. 이러한 대항요건을 갖춘 상태에서 전입신고가 말소기준권리 보다 앞선 경우에 대항력이 발생하게 되므로 이를 잘 이해해야 한다.

 

대항력을 갖춘 임차인이 배당요구종기까지 배당요구를 해야만 한다. 만약 배당요구종기까지 배당요구하지 않은 대항력 있는 임차인의 보증금은 전액 매수인이 인수해야 하며 또한 배당요구종기까지 배당요구한 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못했다면 나머지 보증금은 매수인이 또한 인수해야한다.

 

뿐만 아니라 대항력 있는 임차인이 확정일자 없이 배당요구를 하거나 배당을 못한 임차인의 보증금 역시 매수인이 전액 인수해야하므로 대항력 있는 임차인이 있다면 이는 주의를 요한다.

 

이러한 임차인의 배당요구의 의미는 돈 받고 퇴거 하겠다는 의미로 임대차계약의 해지를 의미한다.