부동산 계약 시 필수 확인 사항

부동산 계약 시에는 권원관계 확인이 반드시 필요하다. 이를 위해 소유권확인을 해야 하는데 등기부등본을 통해서 소유자를 확인해야 한다. 등기부에는 소유자의 성명과 주소 등이 등재되어 있기때문에 우선적으로 이를 통해서 등기명의인이 매도인과 일치하는지 여부를 확인할 수 있다.

 

등기부의 기재사항은 일단 진실성을 추정할 수 있고 명기명의인과 매도인이 일치한다면 등기명의인이 소유자라고 생각해도 된다.

 

하지만 우리나라에서는 등기의 경우 추정력은 인정하고 있지만 공신력이 없다. 따라서 등기명의인과 그 명의인 이전에 있던 명의인과의 권리이전이 진정성이 있었는지 확인할 필요는 있다. 그렇다고 해서 안전하다고는 할 수 없지만 신뢰도는 가질 수 있다.

 

만약 대린이 참여하는 매매 계약이라면 대리권 수여여부도 반드시 철저하게 확인해야 한다. 대리권 수여여부는 일반적으로 위임장으로 판단하게 되는데 단순히 위임장만 소지했다고 안심하면 안되고 위임자의 인감증명서 첨부가 되어 있는지 확인하는 과정이 절대 필요하다. 하지만 이것만으로는 부족할 수 있고 정확한 대리권 수여 여부를 위해 본인에게 직접 전화해서 확인하는 과정이 가장 안전하다.

 

중개 의뢰한 의뢰인과 중개업사이에 면식이 없는 경우라면 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의 성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사 확인 해야할 의무가 있다.

 

또한 매도 의뢰인이 알지 못하는 사람인 경우에는 필요에 따라서 등기권리증의 소지 여부나 그 내용을 조사해봐야 할 주의의무가 있다. 그러므로 계약단계에서부터 첨부서류로 등기권리증을 첨부하게 하는 것이 필요하다.

 

이는 직거래에 있어서도 또한 중요하다. 매도인의 진정한 권리자 여부를 확인하는데 있어서 등기권리증을 계약단계에서 또한 소유권이전등기 단계에서도 확인하는 것이 필요하다.

 

또한 부동산 소유자라고 칭하는 사람으로부터 부동산의 매도의뢰를 받은 경우에 매도의뢰자와 면식이 없다면 주민등록증을 조사하거나 확인하는 것만으로는 부족하고 등기권리증을 확인하거나 소유자의 주거지나 근무니 등에 연락하거나 아니면 직접 가서 확인 하는 등으로 소유권의 유무를 조사 확인해야 한다고 판례는 말하고 있다.(서울중앙지법 2008가합50528판결 - 소유자 확인의무)