반값에도 안 팔린다? 지식산업센터 경매 시장의 충격 실태!

지식산업센터는 왜 과잉 공급 되었나?

지식산업센터는 임대를 목적으로 분양받을 수 없는 상품임에도 불구하고 문재인 정부의 아파트 정책 실패로 아파트 및 다른 부동산 상품의 투자자들의 분양참여가 한 몫을 하게 되었습니다.  물론 그 투자자들이 전부 임대를 목적으로 받은 건 아니였고 전매로 시세 차익을 보기 위한 투자가 더 많았습니다.

평택 오션센트럴비즈

 

아파트 정책의 실패로 오갈 때 없던 아파트나 타 상품 시행사와 대행사들이 살 길을 찾기 위해 대출비율이 높던 지식산업센터 개발 시장에 참여하면서 함께 해오던 대행사들이 조직분양을 내세워 투자자들을 끌어모아 성공을 거두면서 너도 나도 지식산업센터 개발 사업에 뛰어든 원인이 가장 크다고 필자는 생각합니다.

 

전통 지식산업센터 영업사원들의 경우 계약자를 잔금까지 안내하고 투자자보다는 실수요에 맞는 영업을 하던 사람들에 의해 비교적 안정적인 시장으로 인정받던 지식산업센터 시장이 그들의 참여로 붕괴하기 시작했습니다. 잠깐 교육을 받은 것으로 고객 앞에서는 전문가 인양 행세를 하기도 하고 입주 한 번 시켜보지 못한 조직분양의 실체를 모르고 계약을 한 고객의 경우 잔금 때 자기를 계약으로 이끈 영업사원을 모르거나 찾지 못하는 경우도 허다했습니다. 

 

20대 젊은 영업사원과 텔레마케팅 조직들이 가세하면서 평생 보지 못한 분양실적을 볼때는 가히 웃음밖에 나오지 않았습니다. 본부장들은 홍보관이나 모델하우스에서 계약서를 수거하기도 힘들정도 였으며 얼마나 과열 되었으면 사전 입주의향서 경쟁율이 가히 몇 십대 일이나 했고 분양 시작하고서 한 달도 안되어 분양 마감되는 현장들을 보면서 어쩌면 기존의 오랜 세월 영업을 해오던 사람들의 눈에는 작금의 사태를 예견이라도 한 듯 심각한 우려를 고민해야 했고 이제 그 현실을 목도하게 된 것인데요 생각했던 것보다 더 심각한 수준임에는 틀림없습니다.

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너도 나도 뛰어든 지식산업센터 개발 시장에 쉽게 돈을 번 시행사의 입소문이 나면서 많은 개발사들이 뛰어들게 되었고 결국 많은  투자자들은 계약금 정도의 소액으로 투자를 하게 되었고 따라서 공급은 전국적으로 급등하기 시작했습니다.

그래서 투자자들 중에는 한 현장만 투자하지 않고 기존의 영업사원들의 안내에 또 다른 현장까지 적게는 2개 이상의 현장에 투자를 하는 투자자들이 많았습니다. 투자한 현장들의 입주가 다가오면서 나중에 뛰어든 현장의 잔금은 막히게 되었습니다. 코로나가 끝나면서 전세계적인 고금리와 높은 PF금리, 공사비 인상 등에 맞물려 분양가는 폭등하게 되었고 이런 고분양가에도 불구하고 조직분양들의 이상한 브리핑에 고객들은 그저 환상적인 투자수익만 바라보며 투자한 결과 투자자들의 어려움은 더욱 가중하게 된 것입니다.

 

때와 맞물려 경기는 급속도로 나빠지면서 임대차 수요는 줄어들고 준공한 현장들이 많아지면서 공급량은 많아지게 되었고 이에 임대료는 이자도 감당하지 못하는 수준으로 떨어지면서 황금알을 낳던 지식산업센터는 원수에게나 소개해주는 물건이라는 비아냥의 대상으로 전락하게 된 것입니다.

 

지식산업센터는 경매 시장에서 조차 왜 외면 받게 되었나?

 

한때 ‘황금알을 낳는 거위’라 불렸던 지식산업센터, 지금은 어떨까요? 감정가의 반값으로 쏟아져 나오는 경매 매물들. 하지만 낙찰받는 사람은 극히 드뭅니다. 왜 이렇게까지 상황이 악화된 걸까요? 이 글에서는 현재 지식산업센터 경매 시장의 실태와 그 배경, 투자자들이 알아야 할 주의사항까지 종합적으로 분석해봅니다.

 

지식산업센터, 투자자 외면하는 경매 물건으로 전락

지식산업센터는 서울 및 수도권에서 감정가액의 50% 이하 가격으로 경매에 나오고 있습니다. 서울 경매법원에 등록된 지식산업센터 매물은 최근 14개월간 279건, 그중 낙찰된 건은 73건(26.3%)에 불과합니다. 평균 매각가율은 69.3%로 낮은 수준을 유지하고 있습니다.

경기·인천도 사정은 비슷합니다

동일 기간 경기 및 인천 지역에서는 총 1,403건의 경매 매물 중 단 373건(26.5%)만 낙찰되었고, 평균 매각가율은 61.2%에 머물렀습니다. 공급은 지속되는데 반해 수요가 줄어들면서 지식산업센터의 공실률이 크게 높아졌기 때문입니다.

 

지속되는 공실 문제… 대출이자와 관리비가 무섭다

대표적인 예로 고양시의 지식산업센터는 25개소 중 6400호만 입주가 완료된 상태이며, 나머지는 비어있습니다. 현대 테라타워 구리갈매 역시 미분양 상태로 남아있습니다. 월세 수익 없이도 계속해서 나가는 대출이자, 관리비는 소유주에게 큰 부담으로 작용하고 있습니다.

“싸도 안 사요” 공실률 50% 넘는 지역 다수

경기도 평택 고덕의 인근 부동산중개사무소 대표에 따르면, 해당 지역은 지식산업센터 밀집지역임에도 불구하고 절반 이상이 공실이며, 매물조차 팔리지 않는 상황입니다. 이러한 시장 환경은 초기 분양자 외에는 대부분이 손실을 보고 있는 구조로 이어집니다.

 

미분양 계약 해지 소송, 투자자의 최후 수단?

지식산업센터의 매수자 일부는 이제 계약 해지 소송으로 방향을 전환하고 있습니다. 일부 법무법인은 인터넷 등을 통해 ‘계약 해지 가능’이라는 문구로 집단 소송을 유도하고 있습니다. 그러나 실제로 계약이 취소되는 사례는 극히 일부에 불과하며, 무분별한 소송은 오히려 추가 피해를 야기할 수 있습니다.

전문가 조언 “소송 신중해야”

부동산 전문가들은 소송에 앞서 계약의 구조, 분양 당시의 계약서 내용, 시공사와 시행사의 책임 여부 등을 면밀히 검토해야 한다고 조언합니다. 단순히 시장 분위기에 휩쓸려 소송을 진행하는 것은 위험할 수 있습니다.

 

 

지식산업센터, 언제쯤 반등할까?

지금은 지식산업센터 투자에 매우 신중해야 할 시기입니다. 경매 시장에서도 매각률과 매각가율이 현저히 낮고, 공실률이 높은 상태에서는 안정적인 임대 수익을 기대하기 어렵기 때문입니다. 금융권의 담보대출 중단 역시 투자 심리를 더욱 위축시키고 있습니다.

 

단기 투자보다 장기적인 관점 필요

지금은 단기 차익을 기대하기보다는 철저한 분석과 장기적인 관점이 필요한 시점입니다. 수익형 부동산으로 지식산업센터를 고려하고 있다면, 입지 조건, 임대 수요, 경쟁 센터의 현황 등을 복합적으로 고려해야 합니다.

 

결론: 지식산업센터, 무작정 뛰어들기엔 리스크 크다

한때 인기 투자처였던 지식산업센터가 ‘찬밥’으로 전락한 배경에는 여러 복합적인 요인이 존재합니다. 특히 감정가 대비 저렴한 경매 물건이 넘쳐나도 매수자가 적은 이유는 명확합니다. 수익성 없는 부동산은 매력도 없는 법이니까요.

현재 경매시장에 나와 있는 지식산업센터 매물은 매입 전 반드시 수익률, 입주율, 대출 리스크, 소송 가능성 등 다양한 요소를 꼼꼼히 검토해야 하며, 전문가의 조언도 함께 받아보는 것이 바람직합니다.

📌 TIP: 이런 경우는 피하세요!

• 입주율 50% 이하인 신축 지식산업센터
• 금융권 대출 중단된 지역
• 시공사·시행사에 대한 정보가 부족한 프로젝트
• 임대수익 시뮬레이션이 부실한 경우

지금 당신이 생각하는 ‘반값 매물’이, 실제로는 ‘두 배의 리스크’일 수 있습니다.