서울 준공업지역이 바뀐다. 용적률 400% 시대의 개막

서울시의 도시계획 패러다임이 전환점을 맞이하고 있다.  

기존 산업시설 중심의 준공업지역이 주거와 산업이 융합된 복합공간으로 재구성되며 도시 공간의 효율성과 기능성을 극대화하는 방향으로 나아가고 있다.  이번에 발표된 ‘서울특별시 도시계획 조례’ 개정안은 단순한 제도 개선을 넘어 낙후된 준공업지역을 미래형 도시공간으로 재편성하기 위한 실질적인 기반 조성으로 평가된다.

준공업지역은 과거 국가 산업화를 견인했던 핵심 축이었다. 1960~70년대 소비·제조 산업의 중심지로서 기능했던 이 지역들은 현재 총 19.97㎢에 달하며 서울시 전체 면적의 약 3.3%를 차지하고 있다. 이 중 약 82%가 영등포·구로·강서 등 서남권에 밀집돼 있으며 그간 과도한 규제로 인해 개발 정체 현상이 장기화되었다.

이번 조례 개정의 핵심은 용적률 상향 조정이다. 기존 최대 250%였던 용적률이 공공임대주택 공급 조건을 충족할 경우 최대 400%까지 완화된다. 이는 민간 개발사업자의 수익성 확보는 물론 공공성을 강화한 주택공급 확대를 동시에 실현할 수 있는 구조로 설계되어 있다.  특히 용적률 완화는 ▲공공시설 기부채납 ▲건축법에 따른 완화 ▲공공임대주택 공급 등 세 가지 기준에 따라 차등 적용되며  공공임대주택을 통해 완화를 적용받는 경우 완화된 용적률의 50% 이상을 공공임대주택으로 공급해야 한다.

또한 지구단위계획 수립 기준이 명확히 설정되었다. 기존에는 준공업지역 내 공장이 단 1개만 존재해도 규모와 관계없이 지구단위계획을 수립해야 했다. 하지만 앞으로는 부지 면적이 3,000㎡ 이상이면서 공장 비율이 10% 이상일 경우에만 계획 수립이 의무화된다. 

이러한 기준 설정은 개발 절차의 예측 가능성을 제고하고 불필요한 행정 부담을 경감시켜 민간 참여를 유도하는 효과를 기대할 수 있다.

복합개발 방식에 있어서도 제도적 유연성이 확보되었다. 기존에는 부지 면적이 10,000㎡ 미만일 때에만 산업·주거 복합개발이 허용되었으나 개정 이후에는 면적 제한이 삭제되어 사업 주체가 개발 방식을 자율적으로 결정할 수 있게 되었다. 이에 따라 산업시설과 주거시설이 혼합된 개발이 보다 적극적으로 이루어질 것으로 보인다.

아울러 산업시설 확보 비율에 따른 용적률 산정 방식이 보다 정교화되었다. 기존에는 공장 비율이 30% 미만일 경우 산업시설 비율과 무관하게 동일한 용적률이 적용되어 형평성 문제가 제기되었다. 개정안은 이를 개선하여 산업시설 비율 10%에서 50% 이상까지의 구간을 세분화하고 구간별로 허용 용적률을 최소 15%p에서 최대 30%p까지 차등 적용함으로써 보다 공정하고 유연한 개발 인센티브 구조를 구축하였다.

공공임대주택 정책 측면에서도 이번 개정은 중요한 진전을 의미한다. 서울시는 공공이 직접 시행하는 임대주택 및 공공준주택(임대형 기숙사)에 대해 최대 400%의 용적률을 적용하기로 하였으며 공공주택사업자가 매입하는 기존주택의 경우에도 기본 용적률 300%를 적용하되 공공임대주택으로 추가 공급 시 최대 400%까지 용적률 완화가 가능하도록 하였다. 이는 도시 내 주거복지 실현과 공간 활용의 효율성 제고를 동시에 추구하는 전략적 조치다.

서울시는 조례 개정과 함께 준공업지역 내 공동주택 건립을 위한 지구단위계획 수립기준도 동시 마련하였다. 이 기준은 주민이 개발 방향을 명확히 이해하고 참여할 수 있도록 개발 절차와 계획 수립 지침을 체계화한 것으로 서울도시공간포털을 통해 공식 제공된다. 이는 개발 참여자의 정보 접근성을 향상시키고 투명한 도시개발 환경을 조성하는 데 크게 기여할 것으로 예상된다.

서울시 도시공간본부는 이번 제도 개정을 통해 준공업지역 개발을 본격화할 수 있는 토대를 마련했다고 평가하며 지속적인 제도 정비와 행정적 지원을 통해 준공업지역을 도시 발전의 핵심 축으로 육성할 계획이다. 침체되었던 지역이 경쟁력 있는 복합도시 공간으로 변모하게 될 것이며 이는 단지 건축물이 들어서는 차원을 넘어 새로운 도시 기능의 창출로 연결될 전망이다.

 

한편 이러한 준공업지역 개발 정책의 전환은 실제 사업 현장에도 빠르게 반영되고 있다.  
대표적인 사례가 영등포구 문래동4가 일대에서 추진 중인 도시환경정비사업이다. 이 지역은 오랜 기간 노후된 공장과 저층 건물이 혼재한 상태로 도시 미관과 기능 측면 모두에서 개선이 시급하다는 평가를 받아왔다.

서울시는 해당 지역을 도시환경정비사업 대상지로 지정하고 주거시설과 더불어 지식산업센터가 결합된 복합개발을 추진 중이다. 문래동4가 도시환경정비사업구역은 약 9만4천여 제곱미터 규모로 지하철 2호선 문래역과 신도림역 인근에 위치해 교통 접근성이 우수하며 도림천과 안양천이라는 자연 친화적 환경까지 갖추고 있어 주거 및 업무 공간으로서의 잠재력이 높은 지역이다.

당초 계획에 따르면 약 1,200가구 규모의 공동주택과 지식산업센터가 함께 조성될 예정이었으나 최근 서울시의 준공업지역 규제 완화 및 용적률 상향 조정에 따라  해당 주택 공급 규모는 2배 수준인 약 2,400가구까지 확대될 수 있을 것으로 보인다. 지식산업센터는 다양한 창업 및 첨단 기업 유치의 핵심 기반으로 지역 내 고용 창출과 산업 경쟁력 확보에 기여할 것으로 기대된다.

특히, 산업과 주거가 조화를 이루는 복합단지 형태의 개발은 서울시가 지향하는 미래형 도시공간 구조의 실현이라는 측면에서 전략적 의미를 가진다. 준공업지역의 기존 기능을 보완하고 도시 기능을 재배치하는 데 있어 문래동4가 프로젝트는 향후 유사 사업의 선도 모델로 자리 잡을 가능성이 높다.

서울시의 도시계획 방향은 단지 물리적인 공간 재편에 그치지 않는다. 도시의 사회적 기능과 경제적 구조를 함께 재조정하는 통합적 계획으로서 주거 안정을 도모함과 동시에 산업 기반을 확충해 지속가능한 도시 발전을 구현하는 데 목적이 있다. 문래동4가 도시환경정비사업은 이러한 시정 철학을 가장 현장감 있게 반영하고 있는 사례 중 하나다.

이처럼 준공업지역에 대한 용적률 상향과 복합개발 허용, 그리고 공공임대주택 공급 조건에 따른 인센티브 제공은  
서울시 도시계획이 장기적 관점에서 도시의 기능성과 공공성을 동시에 달성하려는 방향으로 진화하고 있음을 보여준다. 향후 이와 유사한 개발 모델이 다른 지역으로 확산될 경우 서울 전역의 도시공간 구조는 획기적으로 재편될 것으로 전망된다.

결론적으로 이번 조례 개정은 단순한 개발 촉진 정책이 아닌 도시 기능 재배치와 공간 구조 개편을 위한 종합적인 도시계획 전략이다. 서울시가 나아가고자 하는 도시 공간의 미래를 상징하는 정책 변화로 공공성·사업성·효율성이라는 세 가지 요소를 균형 있게 조율한 선례로 기록될 것이다.